已付房款未過半的購房人，不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請求權(quán)，但享有對已付購房款返還的優(yōu)先權(quán)

👉作者：唐青林 李舒  張德榮 (北京云亭律師事務(wù)所)

閱讀提示：眾所周知，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，在購房人已經(jīng)支付全部或大部分房款條件下，賦予優(yōu)先權(quán)以對抗其他債權(quán)人，目的在保障居民的居住權(quán)，以保證其生存。但是，在購房人所支付的房款不足一半的情形下，其對返還已付房款的債權(quán)就不再享有優(yōu)先權(quán)嗎？若果真如此，這部分購房人的生存權(quán)就不值得保護了嗎？本文將通過四則案例予以簡要分析。

裁判要旨

支付房款未過半的購房人，即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請求權(quán)，也應(yīng)能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價款的請求權(quán)。消費者購買商品房是一種生存的權(quán)利，而承包人權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)。基于生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)的原則，不宜排斥支付房款未過半的購房人對已付房款的優(yōu)先權(quán)。

案情簡介

一、2011年4月14日，四建公司與潤通公司簽訂關(guān)于凱倫大酒店的《建設(shè)工程施工總承包合同》，約定工程內(nèi)容為土建、安裝，開工日期2011年4月20日，竣工日期2013年5月1日。但該工程開工后，于2012年9月24日停工至潤通公司破產(chǎn)。

二、2014年1月23日，法院受理潤通公司的破產(chǎn)清算案，并指定管理人。2014年1月30日法院通知四建申報債權(quán)，四建公司共申報債權(quán)115031409元，并主張建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)。同時，包括購房人在內(nèi)的其他債權(quán)人也作債權(quán)申報。

三、2014年5月28日，管理人出具債權(quán)審查報告，該報告載明對購房優(yōu)先權(quán)審查情況，其中12戶購房款未付過半的債權(quán)，根據(jù)生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)原則享有優(yōu)先于建設(shè)工程款返還本金的權(quán)利。

四、2014年5月29日，四建公司對潤通公司管理人認定未達到購房款50%優(yōu)于建設(shè)工程價款受償不服提出異議。2014年6月25日，管理人以生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)為由未予支持。

五、四建公司不服訴至南通通州法院，請求確認其優(yōu)于已付未過半房款的部分購房戶進行破產(chǎn)受償。管理人則認為，生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán)，支付房款不足一半的購房戶返還房款債權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程款。南通通州法院，經(jīng)審理，駁回了四建公司的訴訟請求。

裁判要點

支付房款未過半的消費購房人雖然不完全符合建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)司法解釋規(guī)定，但是該類購房人所繳購房款同樣物化在建設(shè)工程中。且消費者購買商品房是一種生存的權(quán)利，而承包人權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)，一種通行的和符合國情的做法是，生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)并受到法律保護。反之允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，相當于用消費者的資金清償開發(fā)商債務(wù)，即開發(fā)商將自身債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費者，這樣做法違背特殊保護消費者的相應(yīng)法律規(guī)定，也有失公允。況且未達到支付過半購房款的購房人在條件成就時亦可通過補足房款達到過半以上，法律也不應(yīng)將該消費者權(quán)利予以排斥。因此，未達到支付過半購房款的購房人即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請求權(quán)，也應(yīng)能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價款的請求權(quán)。

實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

對于購房人來講，即使其所付房款不足總房款的一半，也并不代表其不享有任何的優(yōu)先權(quán)。“承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)當理解為既不得對抗購房人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)，也不得對抗購房人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)。支付房款不足一半的購房人在向債務(wù)人管理人主張返還已付購房款時，也可請求確認對筆債權(quán)的優(yōu)先權(quán)。

需要提醒的是，購房者所付款項不足合同總價款的一半，不完全符合最高法院規(guī)范性文件和司法解釋的適用條件。雖然前述案例和許多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實踐中，也常�；�于對購房者生存權(quán)的保護，適當突破最高院的規(guī)定，給予其優(yōu)先權(quán)，但是許多法院還是嚴格適用法律，并不給與支付房款不足一半的購房者優(yōu)先權(quán)。

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

法院判決

以下為該案在法庭審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：

本院認為：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條還規(guī)定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”。本案中第三人劉菊與被告簽訂商品房買賣合同，由于施工過程中設(shè)計變更減少所購商品房面積而減少價款，第三人劉菊所繳購房款已過半，因此原告作為工程承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗該買受人。其余第三人雖然不完全符合建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)司法解釋規(guī)定，但是該第三人所繳購房款同樣物化在建設(shè)工程中，且基于該司法解釋規(guī)定主要考慮消費者購買商品房是一種生存的權(quán)利，而承包人權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)。一種通行的和符合國情的做法是生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)并受到法律保護。反之允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，相當于用消費者的資金清償開發(fā)商債務(wù)，即開發(fā)商將自身債務(wù)轉(zhuǎn)移給消費者，這樣做法違背特殊保護消費者的相應(yīng)法律規(guī)定，也有失公允。況且未達到支付過半購房款的第三人在條件成就時亦可通過補足房款達到過半以上，法律也不應(yīng)將該消費者權(quán)利予以排斥。綜上，未達到支付過半購房款的第三人即使不能享有商品房物權(quán)優(yōu)先請求權(quán)，也應(yīng)能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設(shè)工程價款的請求權(quán)。原告的訴訟請求不能成立，本院不予支持。

案件來源

南通市通州區(qū)人民法院，南通四建集團有限公司與南通潤通置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛一審民事判決書[（2014）通民初字第1064號]

延伸閱讀

裁判規(guī)則一：支付房款不足一半的消費購房人僅對已付房款享有優(yōu)先權(quán)，但對于賠償款無優(yōu)先權(quán)（案例1）

案例1：南通市港閘區(qū)人民法院，王兵與南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛一審民事判決書[（2016）蘇0611民初23號]認為，所謂優(yōu)先權(quán)，是指在某個特殊債權(quán)關(guān)系中，債權(quán)人依照法律規(guī)定而對債務(wù)人的財產(chǎn)享有的優(yōu)先于一般債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。從該定義中可以看出，優(yōu)先權(quán)應(yīng)源自于法律的直接規(guī)定，我國現(xiàn)行法律并無在房屋買賣關(guān)系中賦予房屋購買方享有的債權(quán)具有優(yōu)先權(quán)性質(zhì)的明確規(guī)定，但近年來由于房地產(chǎn)市場的興起，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦常陷于糾紛之中，為了平衡涉訴房地產(chǎn)企業(yè)與購房者及其他債權(quán)人之間的關(guān)系，最高人民法院陸續(xù)公布了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》等規(guī)范性文件和司法解釋。上述規(guī)范性文件和司法解釋雖未提出優(yōu)先權(quán)的概念，但對于購房者在購買商品房并交付全部或大部分款項后，卻規(guī)定建筑承包人對建設(shè)工程價款的法定優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人；同時賦予了在人民法院查封房屋前已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書面合同，所購商品房系用于居住而名下無其他用于居住的房屋，已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的買受人排除強制執(zhí)行的權(quán)利。這些規(guī)定體現(xiàn)了法律保障公民基本的居住權(quán)利。在確認房屋交易關(guān)系真實有效，交易目的嚴格限制在解決居住而非改善居住或其他，以及買受人已經(jīng)完全履行或者大部分履行自己義務(wù)的條件下，賦予買受人特殊的法律地位，以對抗其他優(yōu)先權(quán)利，排除人民法院強制執(zhí)行。

反觀本案，原告盡管曾與久發(fā)公司簽訂有書面合同，但所付款項不足合同總價款的一半，亦無證據(jù)證明原告名下并無其他房產(chǎn)，因而完全不符合最高人民法院規(guī)范性文件和司法解釋的適用條件，且原告在被告逾期履行房屋買賣合同后，現(xiàn)以參照趙祥等購房戶的方式計算債權(quán)，原、被告之間所存在的只是由被告向原告退還購房款以及賠償相關(guān)損失的普通債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原告主張將賠償款認定為優(yōu)先債權(quán)的請求缺乏法律依據(jù)。在被告清算過程中，管理人念及原告曾經(jīng)向被告交付購房款之事實，而將購房款本金及法定孳息確認為優(yōu)先債權(quán)，已然突破了最高人民法院的規(guī)定，原告尚心存不足，欲將賠償款項確定為優(yōu)先債權(quán)，顯然置法律的明確規(guī)定于不顧，本院實難準允。

裁判規(guī)則二：交付房款不足一半的購房人，不享有優(yōu)先權(quán)，僅為普通債權(quán)（案例2-3）

案例2：利川市人民法院，王彪與湖北利川騰龍國際度假酒店旅游發(fā)展有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛一審民事判決書[（2017）鄂2802民初3363號]認為，原告支付的購房款、大修基金是否享有優(yōu)先受償權(quán)問題：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。已付購房款的比例應(yīng)以總房款為基數(shù)，以客觀標準計算。原告所購商品房總價為2496366元，已支付首付款1006366元（包含退還的3萬元）、大修基金19301元，共計人民幣1025667元，交付金額不到總房款的一半，不符合享有優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定，對原告要求確認其為優(yōu)先債權(quán)的請求本院不予支持。

案例3：寧波市中級人民法院，王建軍與寧波璟月灣旅游置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛一案二審民事判決書[（2016）浙02民終1290號]認為：王建軍為購買璟月灣公司房號為727號的住宅房屋總計僅交付370000元購房款，而雙方簽訂的房屋定購協(xié)議約定的一次性優(yōu)惠折扣后總房款為1220000元，王建軍支付的購房款尚未達到《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條規(guī)定的“全部或者大部分款項”，故王建軍對璟月灣公司的債權(quán)僅能認定為普通破產(chǎn)債權(quán)。